Franska staten stramar åt kontrollen över korttidsuthyrning steg för steg
Den franska regeringen håller på att stänga den skattemässiga ventilen för fastighetsägare som hyr ut möblerade fritidsbostäder via plattformar som Airbnb. Den fördelaktiga skatteförmånen som tidigare gjorde denna typ av uthyrning särskilt lukrativ försvinner i allt väsentligt från och med inkomsterna för 2025 — som ska deklareras under 2026.
Skatteförmånen för säsongsuthyrning avvecklas
Fram till och med inkomståret 2024 gynnades ägare av möblerade fritidsbostäder av en betydande skattefördel. Så länge de årliga hyresintäkterna höll sig under 77 700 euro omfattades de av den så kallade micro-BIC-ordningen. Det innebar ett standardavdrag på 50 procent — endast hälften av inkomsten räknades med vid beräkningen av inkomstskatt och sociala avgifter.
För många privatägare var det en idealisk konstruktion. En extra bostad vid kusten eller i bergen kunde under några sommarmånader ge en solid avkastning utan att skattemyndigheten omedelbart svalde hälften. Jämfört med klassisk långtidsuthyrning eller andra investeringsformer kunde säsongsuthyrning rent ekonomiskt definitivt löna sig.
Den franske lagstiftaren vill nu bromsa flödet av bostäder mot korttidsmarknaden. I områden med allvarlig bostadsbrist försvinner alltför många lägenheter och hus från utbudet till hyresgäster som vill bo där året runt. De skattemässiga fördelarna med säsongsuthyrning har därför hamnat under luppen.
Micro-BIC: både tak och avdrag sänks markant
Det hårdaste slaget kommer med förändringen av micro-BIC-ordningen för icke-certifierad turistmässig möblerad uthyrning. Från och med inkomståret 2025 sänks det maximala taket för denna förenklade ordning till 15 000 euro per år. Allt däröver faller automatiskt utanför micro-BIC och hamnar i en mer skattetyngd ordning.
Dessutom beskärs även standardavdraget. Där det fram till 2024 var möjligt att hålla 50 procent av inkomsten utanför skatteberäkningen sjunker denna procentsats till 30 procent för den berörda uthyrningskategorin. Skattemyndigheten beskattar därefter 70 procent av hyresintäkterna i stället för hälften.
En ägare med 20 000 euro i årliga hyresintäkter ser sitt beskattningsbara underlag stiga från 10 000 till 14 000 euro. Utan andra förändringar innebär det en tydlig ökning av skattebeloppet.
Skillnaden kanske inte låter som mycket på papperet, men för många privata hyresvärdar märks det tydligt. Hyrpriserna ligger redan under press på grund av konkurrens, högre energikostnader och skärpta regler. Ett extra bett från skattemyndigheten gör helt enkelt en del projekt mindre lönsamma.
Långtidsuthyrning av möblerade bostäder förblir opåverkad
Det är anmärkningsvärt att inte all möblerad uthyrning drabbas. Möblerade bostäder som fungerar som hyresgästens primära bostad behåller sin nuvarande ordning. För den kategorin förblir micro-BIC-taket på 77 700 euro och 50-procents-avdraget upprätthålls likaså.
Åtgärderna riktar sig alltså klart mot korttidsuthyrning till turister och tillfälliga besökare. Allt fler städer klagar över att detta fenomen pressar upp hyrpriserna och krymper utbudet för lokala invånare. Den skattemässiga anpassningen ska uppmuntra ägare att åter välja årsuthyrning.
Fram mot 2026: högre skattetryck för tusentals hyresvärdar
De nya reglerna gäller för inkomster mottagna från och med 1 januari 2025. Den tillhörande deklarationen följer under våren 2026. Från den tidpunkten märker hyresvärdarna konkret vad minskningarna betyder för deras ekonomi.
För mindre hyresvärdar som ligger klart under 15 000 euro per år förändras situationen mindre drastiskt. De kan ofta förbli i micro-BIC och åtnjuter fortfarande ett standardavdrag — visserligen lägre än tidigare.
För ägare med en högre hyresintäkt förändras kalkylen markant. Inte nog med att avdraget är lägre — de tvingas också snabbare över i en annan ordning med mer omfattande administration och potentiellt högre beskattning.
- Under 15 000 euro: micro-BIC förblir möjlig, men med endast 30 procents avdrag
- Över 15 000 euro: byte till en annan ordning är nästan oundvikligt
- Långtidsuthyrning av primär bostad: förblir mer fördelaktigt behandlad
Régime réel (LMNP): mer arbete, men ofta lägre skatt
Många skatteexperter förväntar sig att den så kallade régime réel för icke-professionell uthyrning (LMNP) blir den naturliga vägen ut för de flesta ägare. I denna ordning finns inget stort standardavdrag, men hyresvärden får däremot dra av alla faktiska utgifter.
Det handlar exempelvis om:
- bolåneräntor och övriga finansieringskostnader
- fastighetsskatt och lokala avgifter
- administrationskostnader och provisioner från plattformar eller fastighetsmäklare
- underhåll, renovering och mindre ombyggnader
- energikostnader, internet, städning och sänglinne
Därutöver spelar avskrivningar en avgörande roll. Bostadens och inventariets värde kan gradvis skrivas av över flera år. Denna avskrivning minskar varje år den skattepliktiga vinsten utan att pengar faktiskt lämnar fastigheten. Detta redovisningstekniska verktyg medför i praktiken ofta att de skattepliktiga inkomsterna under år slutar på noll eller nära därtill.
Régime réel kräver dock seriös bokföring. Hyresvärdar måste spara alla fakturor, få upprättat ett årsbokslut och ofta anlita en revisor. För någon som äger en enda liten studio kan det verka relativt tungt — för ägare med flera fastigheter eller starkt växande inkomster kan det däremot klart löna sig.
Den som strukturellt tar emot mer än 15 000 euro per år från fritidsuthyrning gör klokt i att lägga beräkningarna bredvid varandra: micro-BIC med 30 procents avdrag gentemot régime réel med avdrag för alla utgifter och avskrivningar.
Certifiering som turistbostad: en alternativ väg
En annan möjlighet är den officiella certifieringen som turistmässig möblerad bostad. Med en sådan godkännande bevaras en mer fördelaktig micro-BIC-ordning med ett tak på 77 700 euro och ett avdrag på 50 procent. Denna fördel är alltså fortfarande tillgänglig — men endast för bostäder som uppfyller tydliga krav på kvalitet och komfort.
Certifieringen utfärdas av godkända instanser som bland annat bedömer areal, utrustning, sängkläder, sanitära förhållanden, säkerhet och servicenivå. För hyresvärdar som primärt vänder sig till budgetmarknaden kan det att leva upp till alla dessa krav kräva ytterligare investeringar i inredning och renovering.
| Uthyrningstyp | Micro-BIC-tak | Standardavdrag |
|---|---|---|
| Korttid, icke-certifierad (från inkomst 2025) | 15 000 euro | 30% |
| Certifierad turistbostad | 77 700 euro | 50% |
| Möblerad primär bostad för hyresgäst | 77 700 euro | 50% |
Strategiska val för hyresvärdar: beräkna, ompositionera eller stoppa
För många privata investerare blir 2025 ett beslutsår. Tiden med ”bara att hyra ut via en plattform och inkassera standardavdraget vid årets slut” håller på att rinna ut. Ägare är tvungna att tänka mer medvetet över sin strategi.
Övergripande står hyresvärdar inför tre scenarier:
- förbli i det lilla med begränsade inkomster så att micro-BIC fortfarande kan löna sig
- professionalisera och byta till régime réel med fullt avdrag för utgifter och avskrivningar
- ställa om till långtidsuthyrning med mer stabila inkomster och en annorlunda skattemässig ram
Den som ligger nära 15 000-euro-gränsen kan justera antalet övernattningar, minimumlängden på vistelser eller priserna. För större aktörer som lätt kommer över 20 000 eller 30 000 euro per år i hyresintäkter är bytet till en mer professionell ordning nästan oundvikligt.
Vad privata investerare kan lära av denna skattemässiga kursändring
Den franska reformen visar hur snabbt spelreglerna kring fritidsuthyrning kan vända. En modell som under åratal betraktades som en säker penningmaskin kan med några få lagparagrafer förvandlas till ett mycket mer komplext och mindre generöst system.
Investerare som arbetar med korttidsuthyrning gör klokt i att alltid upprätta en kalkyl där skattefördelarna är betydligt lägre. Därmed undviker man att ett projekt endast är lönsamt under de mest gynnsamma skattemässiga betingelserna. Ett stresstest med högre ränta, lite lägre beläggningsgrad och reducerade skatteavdrag ger en mycket mer realistisk bild.
Situationen tydliggör också hur viktigt det är att ha koll på administrationen och förstå siffrorna. Den som bara tittar på bruttoomsättningen underskattar effekten av skatter och avgifter. Ett enkelt kalkylblad med alla utgifter, förväntade avskrivningar och de olika skattemässiga möjligheterna kan göra skillnaden mellan en lönsam investering och en källa till finansiell stress.
För svenska ägare med fastigheter i Frankrike finns ytterligare ett lager: samspelet mellan franska och svenska skatteregler. Dubbelbeskattningsavtal, avräkning för dubbelbeskattning och behandlingen av utländsk fast egendom kräver individuella lösningar. Ett samtal med en rådgivare som känner till både det franska och det svenska systemet förebygger obehagliga överraskningar år senare.
